Недоступные дома

В малоэтажное строительство входит возведение индивидуального отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более трех, а также таунхаусов на двух-трех хозяев и многоквартирной малоэтажной застройки до четырех этажей. «В целом, – рассказывает директор фирмы «МП «Дом» Виктор Кислый, – в стоимости комплекта стройматериалов для малоэтажного дома деревянные детали конструкции занимают от 35–40% при кирпичных, каменных стенах и до 75% в домах из бруса и бревенчатых домах. Поэтому может быть оправданным название «деревянное домостроение» всего малоэтажного домостроения».

Казалось бы, наличие обширной сырьевой базы должно обеспечивать низкую стоимость строительства из древесины в России. К тому же на протяжении последних лет отмечается рост покупательной способности населения при большой потребности в жилье, преимущественно рядом с мегаполисами.

«Сегодня больше 50% населения регионов проживает в деревянных домах, – рассказывает генеральный директор ООО «Зодчий» Владимир Кузнецов. – В таких регионах, как Республика Саха, Республика Бурятия, Архангельская обл., доля деревянных домов в малоэтажном строительстве свыше 90%.

По разным оценкам, объем деревянного домостроения составляет 8–10 млн м2 в год». По словам эксперта, относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась в 5–7 раз. Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства из древесины по количеству домов осуществляются в Республике Башкортостан, по площади – в Московской обл.

«Самым «деревянным» федеральным округом является Приволжский, – добавил эксперт. – Здесь строится порядка 30% от общего объема строительства деревянных домов». При этом в отличие от столичных территорий, в регионах востребованы дома меньшей площади и деревянное строительство более массовое. Наиболее высокие темпы деревянного жилищного строительства наблюдаются в Нижегородской и Челябинской обл.

По данным, полученным на основании прогнозов Минрегионразвития, Минэкономразвития и экспертных оценок, доля деревянных домов в России в общем объеме индивидуального малоэтажного домостроения к 2020 г. достигнет 50% и составит свыше 40 млн м2.

Деревянные традиции

Традиции деревянного домостроения развиты во многих странах мира. Например, в Китае и Японии, где возведение каркасного жилья из-за высокой сейсмоактивности, дешевизны и быстроты было всегда весьма распространенной технологией.

А после землетрясения в Киото (Япония) в 1995 г., когда устояли только деревянно-каркасные дома, в стране начался настоящий бум деревянного домостроения. Сегодня элементы конструкций для традиционных деревянных домов изготавливаются автоматически, благодаря чему ежегодно в Японии строится около 300–400 тыс. деревянных домов.

В Европе на сегодняшний день около 83% малоэтажного жилья построено из дерева. Во многом это обеспечено реализацией программы Европейского союза (ЕС) «Деревянная Европа». В рамках этой программы планируется довести долю деревянного домостроения среди вновь вводимого малоэтажного жилья до 90%.

«Популярность деревянного домостроения в этих странах, – рассказывает генеральный директор компании «Тамак» Анатолий Ольховский, – можно объяснить активной государственной поддержкой и стремлением к использованию экологически безопасных материалов и возобновляемых ресурсов».

В США более 90% домов построены из дерева. В соседней Канаде этот показатель составляет 80%. Там строительство домов для одной семьи ежегодно опережает темпы строительства многоквартирных домов на 5%.

Одним из главных стимулов развития малоэтажного строительства в Канаде является наличие большой сырьевой базы, развитый рынок деревянного домостроения, а также ипотечное кредитование с годовой ставкой 6,5–7%.

Деревянное домостроение популярно также в Скандинавии. Там, помимо привычных бревенчатых срубов, строили дома по технологии ручной рубки лафет. Подобный вид домостроения сохранился до сих пор в Норвегии, Швеции, Финляндии.

Сейчас в Финляндии из дерева или на деревянной основе построены около 99% индивидуальных загородных домов и до 35% многоквартирных домов городов. Также к 2015 г. в стране планируют повысить долю крупномасштабного деревянного строительства с 1 до 10%. За последнее десятилетие объемы строительства домов из дерева в Финляндии увеличились с 30 до 70%. Во многом это обусловлено действующей в стране с 1997 г. государственной программой «Современный деревянный город», нацеленной на популяризацию деревянных домов как в городах, так и за их пределами.

Также отрасль малоэтажного строительства Финляндии активизируется за счет ипотечного кредитования, рассчитанного на 20–30 лет с кредитной ставкой 3,28–5,63%. Помимо этого, Финляндия входит в союз «Северные деревянные города» (Nordic wooden cities), разрабатывающий принципы современных городов и урбанистической среды на основе деревянного домостроения. Проект рассчитан как на строительство отдельно стоящих домов, так и поселков или городских микрорайонов.

В России доля малоэтажного деревянного домостроения существенно отстает от близких по климату Канады и США, а также стран Северной и Центральной Европы. «На Западе высоко ценят экологически чистую продукцию, в том числе дома из натурального дерева. Несмотря на то что там древесина значительно дороже, чем в России, европейский показатель ее использования в строительстве превышает российский в 10 раз», – рассказывает Владимир Кузнецов.

Однако расчеты и производственный опыт, в том числе зарубежный, по словам Виктора Кислого, показывают, что 1 м3 круглого леса достаточно для строительства 1 м2 деревянного малоэтажного дома. «Из этого следует, что Россия может при эффективной организации лесопромышленного производства ежегодно создавать не менее 100 млн м2 нового жилфонда из деревянных и других домов», – добавил эксперт.

В целом рост городов в России сейчас происходит во многом за счет многоэтажной застройки, а если малоэтажные деревянные дома строятся, то в основном силами населения, а не в рамках реализации государственных программ. Дороговизна земельных участков в черте города и на близлежащих территориях в сочетании с высоким спросом делает многоэтажную застройку более инвестиционно привлекательной, а малоэтажное деревянное домостроение – неконкурентоспособным.

Для изменения ситуации необходимо сделать малоэтажное деревянное строительство приоритетным на государственном уровне. Только в таком случае оно станет высоко привлекательным для бизнеса.

Технологии деревянного домостроения

Сегодня в деревянном домостроении применяются такие технологии, как каркасно-панельная, каркасная, клееный и цельный брус и бревно, фахверк. В целом, по словам Владимира Кузнецова, в России лидируют дома из массива дерева. Спросом пользуется и каркасная технология, а в последнее время все большую популярность завоевывают дома из клееного бруса.

«Каркасно-панельные дома относятся к жилью среднего класса, – рассказывает Анатолий Ольховский. – Дома из клееного профилированного бруса – это премиум-сегмент. Это определяется сложной технологией производства, дороговизной качественного сырья, высокими требованиями к производственному оборудованию и персоналу». По словам Владимира Кузнецова, тенденции последних лет свидетельствуют о том, что большим спросом начинают пользоваться именно коттеджи эконом-класса, причем доля деревянных домов в коттеджных поселках растет.

Одними из самых популярных типов деревянных домов в Европе и Северной Америке являются каркасно-панельные и модульные. В Скандинавии развиваются и инновационные технологии в строительстве домов из дерева. Например, шведская компания Smart Housing, компания Villa VIDA, а также ряд научно-исследовательских учреждений получили грант в размере $3,4 млн на разработку проекта экологически чистого жилого дома, построенного из древесины и стекла без применения других материалов. За 10 лет реализации проекта планируется построить 50 тыс. домов по новой технологии.

Как правило, на возведение бревенчатого дома уходит в среднем 1–2 месяца, но комфортное проживание в таком доме возможно лишь через год с начала строительства. Жилье из клееного бруса возводится за 2–3 недели, а полноценное использование дома возможно через 2–3 месяца.

Панельно-каркасный деревянный дом строится за одну неделю, а полностью пригодным для жилья он становится через 1,5 месяца. При этом при строительстве каркасных домов используется на 70% меньше древесины по сравнению с домом из цельного бруса.

В целом каркасно-панельная технология набирает популярность, прежде всего за счет быстровозводимости, благодаря изготовлению конструкций дома в заводских условиях. При этом такой дом, по словам Анатолия Ольховского, не требует усадки, не имеет «мокрых» процессов. «Среди других достоинств таких домов – экономичность, энергоэффективность, надежность и долговечность, экологическая и пожарная безопасность, вариативность отделки», – добавил эксперт. При этом многослойность конструкции стен гарантирует отличную теплоизоляцию и долговечность.

Наиболее быстровозводимым является деревянный модульный дом, на строительство которого уходит два дня, причем жилье не требует дальнейшей отделки.

Деревянное домостроение отличается гораздо меньшими трудозатратами, а также короткими сроками строительства и низкой себестоимостью. Кроме того, такие дома более энергоэффективны.

Например, инженеры компании «Тамак» провели исследование по сравнению энергосберегающих характеристик каркасно-панельного дома с толщиной наружных стен 168 мм и дома из керамзитобетонных блоков толщиной 400 мм и облицовкой в полкирпича 120 мм. По результатам наблюдений и замеров, как рассказал Анатолий Ольховский, в течение 31 дня со средней температурой наружного воздуха -18,5 С° расход газа на отопление каркасно-панельного дома составил 360 м3, а каменного в 2,5 раза больше – 900 м3.

Дефицитная земля

Несмотря на видимые преимущества деревянного домостроения и большой запас древесного сырья, этот вид малоэтажного строительства в России развивается не активно. Ключевым фактором, сдерживающим развитие рынка малоэтажного жилья, является высокая конкуренция на рынке жилья. Компаниям, специализирующимся на деревянном домостроении, очень сложно соперничать с кластером многоэтажного строительства, на который приходится основная часть инвестиций, а интересы лоббируются на всех уровнях власти.

В условиях искусственно созданного дефицита земли компаниям крайне сложно получить участки под массовое деревянное строительство. Малоэтажное строительство нуждается в упрощении процесса перевода пригородных участков сельхозназначения в категорию, разрешающую использовать их для строительства жилых домов. Для этого необходимо выставлять сформированные и поставленные на кадастровый и государственный учет земельные участки на аукцион.

Однако большинство земельных участков являются инвестиционно непривлекательными из-за больших затрат на создание социальной инфраструктуры, подключение к коммуникациям, которые увеличивают себестоимость объекта.

Одним из выходов здесь может стать внедрение «голландских аукционов», основанных на принципе понижения. Стартовой ценой становится среднерыночная стоимость 1 м2 жилой недвижимости, установленная Минрегионом для каждого региона индивидуально. В итоге – кто предложит максимальное снижение цены стоимости жилья, тот и победит, бесплатно получая земельный участок, но обязуясь построить жилье в заданные сроки и продать его по зафиксированной в ходе аукциона цене.

На сегодняшний день в России «голландские аукционы» введены в практику в Свердловской обл. Необходимо также существенно сократить сроки согласования проектной документации и выдачи разрешений. Так, в западных странах с развитой экономикой застройщику необходимо пройти около 15 бюрократических процедур, а в России – все 50. На подобную бумажную волокиту уходит порядка двух лет.

В таких условиях малоэтажному строительству необходимо усилить конкурентные преимущества, а также заручиться поддержкой государства. «Мы предполагаем, что рынок деревянного домостроения в России будет и дальше развиваться. Важным шагом в развитии данного сегмента жилищного строительства может стать активное участие государства, дальнейшее стимулирование роста и поддержка индустриального деревянного домостроения», – считает Анатолий Ольховский.

В 2005 г. президент РФ Владимир Путин объявил программу по улучшению жилищных условий граждан «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», направленную на стимулирование развития малоэтажного жилищного строительства.

В ее рамках была принята федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 гг., которая была продлена до 2015 г. Ее целью является формирование рынка доступного жилья эконом-класса. Согласно данной программе, к 2015 г. ожидается увеличение годового объема ввода жилья с 59,8 млн м2 в 2009 г. до 90 млн м2 в 2015 г. Однако, согласно данным Росстата, в 2012 г. введено в эксплуатацию жилья общей площадью лишь 65,2 млн м2, что составило 104,7% к соответствующему периоду предыдущего года.

Также Минрегион РФ реализует ведомственную целевую программу «Развитие малоэтажного жилищного строительства в РФ», направленную на решение проблемы плотной многоэтажной застройки в городах и пропаганду малоэтажного строительства как наиболее комфортного и недорогого.

В 2007 г. была принята программа реализации государственной политики в области малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», целью которой стало создание условий для обеспечения доступности жилья всех категорий граждан в малоэтажных жилых домах. Прежде всего за счет снижения себестоимости строительства и инфраструктуры, развития ипотеки малоэтажного жилья и земельных участков, создания государственных социальных программ и популяризации малоэтажного строительства. Однако оценить успешность реализации данной программы невозможно из-за отсутствия конкретных сроков и объемов ее выполнения.

Одним из немногочисленных примеров решения проблемы на местном уровне стал разработанный в Ханты-Мансийском АО проект государственной программы «Развитие лесного хозяйства и лесопромышленного комплекса Ханты-Мансийского автономного округа Югры на 2014–2020 гг.». Основные цели данной программы: увеличение эффективности использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов округа, повышение конкурентоспособности лесопромышленных организаций и обеспечение повышения их экономической эффективности.

Повышение эффективности оказания государственных услуг в лесной промышленности также является целью этой программы. Одним из способов достижения поставленных целей заявлена компенсация производителям части их затрат. В результате реализации программы планируется сохранить лесистость территории округа на уровне 54%, увеличить объемы платежей в бюджет РФ и бюджет автономного округа от использования лесов, расположенных на землях лесного фонда, в расчете на 1 га земель лесного фонда с 21,36 до 23,24 руб.

Кроме того, планируется создать 300 новых рабочих мест; повысить рентабельность организаций ЛПК до 5% и увеличить удельный вес прибыльных организаций в их общем числе до 60%. Общий объем финансирования данной программы составляет более 15,5 млрд руб.

Сырье и производство

Немаловажным аспектом в развитии отрасли являются перебои в обеспечении сырьем, что может привести к дефициту пиломатериалов. «Уже сегодня производители комплектов домов сталкиваются с недостатком древесных материалов. Эта проблема связана с сырьевой специализацией России в мировой торговле и дефицитом пиломатериалов. Объемы экспорта круглого почти в 2,5 раза превышают объемы экспорта пиломатериалов», – рассказывает Владимир Кузнецов.

Общий низкий технический уровень и слабая технологическая оснащенность, а также неразвитость инфраструктуры индустриального производства являются основными проблемами отрасли деревянного домостроения. «На фоне стремительного увеличения спроса на деревянные дома стоит отметить, что крупных компаний, обладающих мощным производственным потенциалом, в России не так уж и много», – рассказывает Владимир Кузнецов.

По официальным данным, на российском рынке деревянного домостроения работает более 500 производителей, большинство из которых сосредоточено в Москве и Московской обл. Как правило, такие производства способны изготавливать от 20 до 500 комплектов деревянных домов в год. Более мощных предприятий в стране насчитывается лишь 15–20. Входящая в их число компания «Зодчий» ежегодно сдает в эксплуатацию около 12–15 тыс. деревянных домов и других построек из дерева.

«С одной стороны, всем интересен большой заказ, но осуществить его может лишь компания, имеющая собственное производство, – рассказывает генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения Александр Черных. – Удел небольших компаний – работа с индивидуальными заказчиками, поскольку для того, чтобы взяться за массовые объемы, просто может не хватить ресурсов.

С другой стороны, не все построенные крупные домостроительные комбинаты в нашей стране полностью загружены. И это очень большая проблема. Массовый заказ – вещь необходимая, но государство на него идет пока неохотно, если вообще идет».

Одним из примеров частной инициативы по созданию индустриального деревянного домостроения стало формирование первого в России международного кластера в области деревообрабатывающей промышленности и деревянного домостроения на территории Вологодской обл. Целью его создания является привлечение инвестиций в региональную экономику, а также повышение конкурентоспособности местных предприятий. Однако данный кластер будет экспорто ориентированным, что вряд ли изменит ситуацию на внутреннем рынке деревянного домостроения.

Помимо этого, развитие деревянного домостроения сдерживает отсутствие современных стандартов качества этой индустрии. Нередко производители не осуществляют долговременного антисептирования и долговременной огнезащиты деревянных домов. Каркасные, панельные и каркасно-панельные малоэтажные деревянные дома подчас имеют неудовлетворительные санитарно-химические характеристики из-за использования утеплителей с фенолформальдегидными, карбамидоформальдегидными связующими, а также пенополистирола, которые выделяют в воздух опасные для здоровья человека вещества.

Клееный брус вызывает подозрения по поводу санитарно-химических характеристик конструкционных клеев и повышенной горючести клееных изделий. Так, например, часть клеев, применяемых при изготовлении клееного бруса, содержит органические растворители, которые переходят в древесину и в течение многих лет выделяются в воздух помещений.

«Достаточная и современная нормативная база (прежде всего ГОСТ, СНиП, СП), – рассказывает Виктор Кислый, – в малоэтажном домостроении сегодня отсутствует. Нет даже общих технических требований к безопасности и качеству малоэтажных домов. Есть СНиП «Жилые здания», но они не распространяются на малоэтажные жилые здания. Градостроительный кодекс РФ тоже не содержит требований к проектам таких домов».

Из-за этого, по словам эксперта, предприятия используют либо старые стандарты 25-летней давности, либо создают свои ТУ и стандарты организации СТО. Тем самым подтверждается отсутствие государственной технической политики в области малоэтажного домостроения, объемы которого постоянно увеличиваются, а в южных регионах они составляют до 75% нового жилфонда.

«В России существуют и нормы, и стандарты. Но большинство из них разрабатывались еще в советские времена, – рассказывает Владимир Кузнецов. – С тех пор появились новые технологии строительства, а также новые материалы, в том числе импортные. Все это требует выработки более адекватной нормативной базы. Не стоит забывать и об экономической составляющей: важно, чтобы дома, возводимые с учетом новых стандартов, были доступны широкому кругу потребителей», – добавил эксперт.

На данный момент нередко компании, желая снизить себестоимость жилья, ведут строительство не по технологии и используют некачественные материалы. В результате этого падает имидж деревянного домостроения. «Рынок растет значительными темпами: появляются все новые производители, материалы, технологии, оборудование, за счет чего у потребителей есть большой выбор. Однако в то же время в этом и заключается опасность – появилось очень много ненадежных компаний, работа с которыми рискованна», – считает Анатолий Ольховский.

В целом, по мнению Владимира Кузнецова, нынешнее законодательство в области деревянного домостроения несовершенно. «Это позволяет работать на рынке нерадивым компаниям, не имеющим достаточного кадрового и технического потенциала для того, чтобы гарантировать безопасность и качество возводимых домов. Чтобы очистить рынок от таких организаций, да и просто шабашников, необходимо не только ужесточить законы, но и установить строгий контроль за их соблюдением», – полагает эксперт.

Цена и качество

Для развития деревянного домостроения в России также необходимо изменить стереотипы населения. Недоверие возникает прежде всего с точки зрения климатических соответствий деревянных построек. Однако, по словам Владимира Кузнецова, срок службы деревянного дома достаточно долгий.

«Например, деревянному храму Хорюдзи (Япония) сейчас примерно 1400 лет. Возраст самых древних ныне сохранившихся деревянных российских храмов – 500–600 лет. Знаменитые храмы в Кижах были построены на рубеже XVIII–XIX вв.», – рассказывает эксперт.

Как считает Анатолий Ольховский, каркасно-панельные дома абсолютно подходят для российских климатических условий, причем как для сохранения тепла, так и для сохранения прохлады. «Подтверждением энергоэффективности наших конструкций служат реализованные объекты не только в центрально-европейской части России, но и в Краснодарском крае и Ханты-Мансийске, в Турции и Якутии, на Сахалине и в Северном Казахстане и других экстремальных климатических районах», – рассказывает эксперт.

Для восстановления престижности деревянного домостроения в России в 2003 г. была создана Ассоциация деревянного домостроения, а также Национальное агентство по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС).

Главным критерием при выборе типа жилья населением России является прежде всего его стоимость. Цена на деревянный дом зависит от качества дерева, участка, наличия развитой инфраструктуры. «Редко когда стоимость среднего (150–200 м2) дома может превышать 20% всех затрат на строительство, – рассказывает Александр Черных. – Проектирование, возведение фундамента, устройство инженерных коммуникаций, отделка помещений, благоустройство площадки – вот основная часть затрат, с которыми придется столкнуться будущему домовладельцу».

Основными потребителями малоэтажного деревянного домостроения являются малообеспеченные люди (54%), представители среднего класса (23%) и россияне с высоким уровнем дохода (8%).

Средняя стоимость 1 м2 в кирпичном доме – 25 тыс. руб., дома из пенобетона – 16 тыс. руб., а каркасно-панельного – 12 тыс. руб. Одним из наиболее дорогостоящих материалов является финский клееный брус, из-за чего цена 1 м2 из такого материала достигает 70 тыс. руб.

В целом, по словам Виктора Кислого, строительство деревянных домов, по данным бывшего Госстроя РФ, на 25–30% дешевле строительства кирпичных домов. «Деревянный дом обходится дешевле кирпичного, – рассказывает Анатолий Ольховский. – Плотность древесины в 2,5 раза меньше кирпича, деревянный дом легче. При его строительстве используют более простой и экономичный фундамент, значительно меньше затрат идет на отделку. Хорошая теплоизоляция, низкая теплопроводность и сроки возведения в рамках одного строительного сезона также помогают сэкономить».

В среднем, цена деревянного дома из отечественного сырья в России ниже, чем в Европе. Так, среднеотпускная стоимость деревянного каркасного дома в Финляндии идет от 400–500 евро за 1 м2, в России – от 12 тыс. руб. Однако в России стоимость лишь наполовину складывается из затрат на строительные материалы и строительные работы. Больше четверти стоимости составляет дорогое и сложное проектирование дома, не считая подключения коммуникаций.

Таким образом, стоимость дома «под ключ» в России выше, чем, например, в США и Канаде. Например, стоимость дома площадью 166 м2 в коттеджном поселке «Спокойное» Московской обл. составляет 5 млн руб., то есть в среднем $1 тыс. за 1 м2. При этом инфраструктура поселка не включает больницы и школы, которые находятся на расстоянии 10 минут автотранспортом от дома. В то время как современный дом «под ключ» в США или Канаде с полной инфраструктурой в живописном месте обойдется в среднем в $700 за 1 м2.

Не менее важным является наличие инфраструктуры и подключенных коммуникаций, создание которых – одна из основных причин немаленькой стоимости деревянного дома. Из-за того, что прокладкой коммуникаций и созданием коммунально-бытовой базы обязаны заниматься только строители домов, цены на конечную продукцию остаются высокими. В развитых странах стоимость подключения к водопроводу, энергосетям и канализации примерно в 40 раз ниже, чем в России.

Во многом подобная ситуация снижает спрос на жилые деревянные дома, особенно за чертой города. При этом «зеленые» дома стоят еще дороже. Предлагаемые сейчас к застройке земельные участки под комплексную малоэтажную застройку, а также индивидуальное жилищное строительство нуждаются в подключении внешних инженерных сетей, что делает их инвестиционно непривлекательными.

Еще одной существенной проблемой, сдерживающей развитие малоэтажного жилищного строительства, является неразвитость транспортной инфраструктуры пригородных зон. Чтобы это изменить, необходимо субсидирование строительства дорожной инфраструктуры со стороны государства. По словам президента России Владимира Путина, на территориях, где возводится малоэтажное жилье, адекватными темпами должны возводиться и энерго-, и водо-, и газоснабжающие предприятия, а также прокладываться дороги и системы коммуникации.

По его мнению, строительство жилых домов должно идти практически одновременно, а лучше, если социальные объекты будут возводиться опережающими темпами. Это прежде всего поликлиники, детские сады, магазины, школы. Однако это все остается только на уровне декларации. Так, в 2012 г. в Башкортостане жилой малоэтажный комплекс был сдан без какой-либо инфраструктуры.

Дорогая ипотека

Ипотечные ставки по кредитам в России в среднем составляют 12–14% годовых, что минимум в три раза выше, чем в зарубежных странах. Так, например, в США ставки по 30-летним ипотечным кредитам в начале октября составили 4,32%, а по 15-летним – 3,29%. Во Франции процентные ставки составляют 2,1–4 % годовых, в Австрии – 2–3,5%, в Великобритании – 2,5–5%. В России же, ипотека, рассчитанная на 15 лет, приводит к тройной переплате.

При этом ипотеку на покупку или строительство малоэтажного жилья получить сложнее, чем на городскую квартиру. Во многом это связано с недоверием банков к сегменту малоэтажной недвижимости. Ведь ипотека – это залог, который должен быть ликвидным. При этом оценить ликвидность домов «с нуля» фактически невозможно. Большую роль для банка играют подведенная инженерная инфраструктура, которая нередко отсутствует, и нет гарантии, что она будет.

Для положительного ответа на ипотечный запрос необходимо банку предоставить также проект дома. Заемщик должен представить смету расходов, которая в условиях растущих цен на строительные материалы, а также из-за бюрократизма вряд ли будет отвечать реальности. Для выдачи кредита банку необходимо оценить как участок, так и жилое строение, что носит очень субъективный характер.

Кроме того, существует риск, что ландшафт рядом с домом через некоторое время может измениться, из-за чего упадет цена участка. В то же время банку необходимы гарантии качества возводимого дома, которые заемщик нередко не в силах предоставить. Получить кредит на покупку части малоэтажного дома, право собственности на который оформляется как на индивидуальный жилой дом, также очень сложно.

Оформление кредита на строительство деревянного дома в банках чаще всего возможно лишь под залог недвижимости заемщика. При этом кредит составит не более 70% от стоимости данной недвижимости. Если банк все же решит предоставить вам кредит на строительство малоэтажного дома, то появляется трудность со страхованием залогового имущества. В случае покупки деревянного дома страховка обойдется дороже, чем при покупке жилья из камня и кирпича.

Таким образом, при желании получить целевой кредит на строительство малоэтажного дома необходимо иметь в собственности земельный участок со всеми подведенными к нему коммуникациями. Нередко банкам важно, чтобы дом находился в черте города или в загородном поселке рядом с подобной застройкой. В районе, где планируется приобретение или строительство малоэтажного жилья, должен быть как минимум круглогодичный подъезд, больница и отделение почты.

При ипотеке на готовый деревянный дом банк может увеличить процент первоначального взноса, а также сократить срок кредитования, опасаясь недолговечности деревянного строения.Здесь на помощь могут прийти совместные программы банка и застройщика. Однако ипотека на строительство деревянного дома, скорее всего, будет по нецелевой программе, отличающейся небольшой суммой кредита и высокими процентными ставками. Так как деревянное жилье, особенно дома эконом-класса, нередко вызывает большие сомнения у страховых компаний.

Таким образом, в России увеличение жилищного фонда во многом возможно за счет развития деревянного домостроения, так как себестоимость деревянного дома в стране в условиях хорошей обеспеченности сырьем невелика. Благодаря этому подобный тип жилья эконом-класса может быть доступным практически всем слоям населения. Однако комплексная постройка деревянного дома в России с созданием инфраструктуры и подключением коммуникаций сейчас обходится намного дороже его первоначальной стоимости, что делает деревянный дом менее доступным и привлекательным для жителей страны.

В данной ситуации для дальнейшего роста отрасли в условиях увеличения спроса на малоэтажное жилье в России необходимо снижать стоимость деревянных домов путем создания крупного индустриального производства со своей сырьевой базой, введения аукционов земли «на понижение» и участия государства в создании инфраструктуры земельного участка. Также путем успешной реализации социальных проектов на федеральном и региональном уровнях можно привлекать инвестиции в отрасль.

Помимо этого, необходимо стимулирование спроса населения на деревянные дома за счет введения стандартов качества, установления выгодных для среднего и малоимущего класса населения пониженных ставок ипотечного кредитования.

В целом развитие рынка деревянного домостроения имеет для России стратегическое значение, так как оно может взрывным образом стимулировать спрос на пиломатериалы, древесные плиты и другую продукцию из древесины.