Лесные фонды для инвесторов

За последние 20 лет среди владельцев лесных земель, как в США, так и во всем мире, произошли большие изменения, которые делают непростой классификацию лесовладения.

В отчете Национальной научной комиссии США по устойчивому лесоуправлению, опубликованному в 2005 г., определены 14 типов владения лесными землями (см. таблицу 1).

ТРАДИЦИОННЫЕ СОБСТВЕННИКИ

Более века, до 1970-х гг., основная часть лесных земель, не являющихся общественными, принадлежала лесопромышленным компаниям. Эти компании расширяли владение лесными землями для того, чтобы обеспечить поставки сырья на собственные перерабатывающие мощности.

Такое происходило не только в США, но также и в Канаде, Финляндии, Швеции и некоторых странах южного полушария: Австралии, Новой Зеландии, Чили и Бразилии.

Однако в 1970-х гг. ситуация стала меняться, в основном, за счет прихода в отрасль институциональных инвесторов. Если в 1981 г. в США насчитывалось 15 лесопромышленных компаний, которые являлись крупнейшими владельцами лесных земель, то к 2005 г. из них осталось только 4 (см. диаграмму 2). С 1991 г. в США было продано 53 млн акров лесных земель.

НОВЫЕ ЛЕСОВЛАДЕЛЬЦЫ

Новыми игроками на рынке лесных земель стали все собственники, перечисленные в таблице 1, за исключением категории «Промышленники». Большинство фондов, которые пришли в отрасль были созданы частными финансовыми институтами, а их цели могут варьироваться от продукции из древесины до чисто инвестиций в лесные земли. Управляющие организации по инвестициям в лесные земли (Timber Investment Management Organizations – TIMO) и ипотечные инвестиционные фонды (Real Estate Investment Trusts – REIT) в период с 1985 по 2008 гг. очень быстро развивались.

С 2004 по 2007 гг. фонды TIMO увеличили лесовладения с 10 до 22 млн акров, а REIT – с 10 до 14 млн акров, другие инвесторы – с 1,2 до 2,5 млн акров (см. таблицу 2).

Традиционные инвесторы в публичные компании, ипотечные инвестиционные фонды REIT могут инвестировать и продавать активы в реальном времени, а частные инвесторы (TIMO) должны либо владеть частью фонда, инвестирующего в лесные земли, без четко обозначенной точки выхода, либо иметь определенную стратегию выхода. Как правило, ипотечные инвестиционные фонды REIT объединяют капиталы множества инвесторов, чтобы приобретать или обеспечивать финансирование для объектов недвижимости. Они позволяют индивидуальным инвесторам инвестировать в крупномасштабные диверсифицированные портфели путем приобретения долей или акций в REIT. Такие фонды обязаны платить дивиденды инвесторам в размере как минимум 90% от их подлежащего налогообложению годового дохода. При этом фонды позволяют индивидуальным инвесторам избегать двойного налогообложения, которое обычно происходит при инвестициях в корпорации, так как фонды REIT обычно не платят федеральные корпоративные налоги на чистый доход, который они распределяют.

Вместе с тем, к REIT предъявляется ряд организационных и операционных требований. Если фонд окажется неспособен обосновать, что он должен подлежать налогообложению как REIT, с этого момента ему будет запрещено квалифицироваться как REIT в течение четырех лет.

Ипотечные фонды, инвестирующие в лесные земли (Timberland REITS – T-REIT), привлекательны для акционеров (см. таблицу 3).

В США существуют две основных модели инвестирования в лесной фонд: отдельные счета и закрытые фонды. Отдельные счета обычно используются физическими лицами или финансовыми компаниями, которые покупают лесные земли в целях управления ими для получения дохода в течение неопределенного периода времени. Программы раздельных счетов не имеют запланированного окончания.

Закрытые фонды объединяют множество инвесторов, которые совместно приобретают лесные земли на определенный период времени, например 10–12 лет, а потом продают их.

В 2007 г. совокупный объем рынков капитала в США составлял $48 трлн. Из них $30 трлн составляли активы институциональных инвесторов, в которых лишь $70 млрд (0,23%) были инвестированы в лесные земли. В реальности в США гораздо больше денег может быть инвестировано в лесные земли. В ближайшие годы ожидается увеличение объема этих денег: кризис на фондовом рынке наглядно показал, что инвестиции в реальные активы надежнее инвестиций в акции. Еще до начала кризиса некоторые пенсионные фонды в США и Европе перевели свои капиталы с рынков акций в «реальные активы», часто определяемые как «альтернативные рынки» и включающие лесные земли. Рост инвестиций в лесные земли сдерживается отсутствием в мире достаточного количества лесов, в которых можно инвестировать.

ЦЕЛИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЛЕСНЫЕ ЗЕМЛИ

Можно выделить несколько причин, которые сделали инвестиции в лесные земли привлекательными для тысяч новых инвесторов.

Доходность на инвестированный капитал Для привлечения инвесторов фонды TIMO и REIT использовали несколько диаграмм. На диаграмме 3, представляющей зависимость доходности и волатильности различных инвестиционных инструментов в период с 1975 по 2006 гг., видно, что у инвестиций в лесные земли хорошая позиция как с точки зрения ROI (доходности на инвестированный капитал), так и с точки зрения волатильности.

Национальный совет управляющих инвестициями в недвижимость (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries – NCREIF) в течение нескольких лет публиковал обзор EBITDи доходности кaпитала. Диаграмма 4 демонстрирует хорошую доходность в период с 1981 по 2007 гг.

Дополнительными доводами в поддержку инвестиций в лесные земли некоторые аналитики называют их отрицательную корреляцию с инвестициями в традиционные активы, а также превосходный доход на инвестиции в лесные земли относительно изменения индекса потребительских цен США (U.S. CPI).

Вместе с инвестиционными менеджерами, которые могли быть недостаточно объективны в своих оценках, был написан ряд независимых обзоров инвестиций в лесные земли. Дон Робертс из банка CIBC (США) в 2007 г. выпустил обзор «Пять причин, из-за которыхнехватка древесины будет увеличиваться». По его мнению, этому будет способствовать дефицит древесины в Азии, который будет вести к росту цен на древесину.

Следующим фактором называется незаконная лесозаготовка, которая достигает 10% всего заготавливаемого в мире леса. По мнению автора обзора, в основном, это происходит в Индонезии и в России. Он считает, что уровень нелегальной лесозаготовки не сможет постоянно поддерживаться на одном уровне, а значит, объем доступной древесины будет сокращаться.

Повышение Россией экспортных пошлин на круглый лес. Как отмечает автор обзора, в России больше лесов, чем суммарно в Канаде и Бразилии. Повышение экспортных пошлин с 1 января 2009 г. до минимум 50 евро за м3 может серьезно нарушить лесоторговлю как в Западной Европе, так и на Севере Азии.

Заражение лесов лубоедом горной сосны в Британской Колумбии.

Увеличивающиеся из-за этого потери древесины могут сократить лесозаготовку в Британской Колумбии на 25–35% в течение 8–10 лет. С каждым месяцем заражение распространяется, при этом в 2007 г. лубоедом было заражено более 500 млн м3 древесины, а к 2015 г. заражение может превысить 1 млрд м3 древесины.

Растущий спрос на возобновляемые источники энергии пока ограничивается использованием в качестве биотоплива кукурузы. Однако технологический прорыв может привести к широкомасштабному использованию в качестве биотоплива древесины. А это может значительно увеличить спрос и цены на древесину.

Более эффективное использование лесных земель За последние пять лет аналитики стали все чаще использовать при оценке лесных земель стоимость, не связанную непосредственно с древесиной. Основным фактором, который влияет на стоимость, является более эффективное использование лесов. Примером этого может служить цена продажи в четвертом квартале 2007 г. лесных земель разных типов компанией Plum creek (см. таблицу 4).

Рост стоимости лесных земель значительно влияет на прибыли компаний, когда они продают большие участки. Например, продажа лесных земель в конце 2007 г. компанией Temple Inland значительно увеличила ее прибыль в четвертом квартале.

Чистая прибыль подскочила до $1,17 млрд или $10,76 на акцию с уровня $103 млн или 96 центов на акцию, полученные в соответствующем периоде предыдущего года.

В конце 2007 г. два аналитика Merrill Lynch выпустили отчет, который описывает результаты исследования 41 крупнейшего государственного пенсионного фонда США и 21 крупнейшего университетского благотворительного фонда на предмет их инвестиций в лесные земли. В результате исследования было выявлено, что лесные земли не являются широко распространенным инвестиционным активом.

Только 37% государственных пенсионных фондов и 52% университетских благотворительных фонда инвестировали в лесные земли в 2007 г. Около 50% пенсионных фондов инвестировали менее 1% своих активов в лесные земли, а 20% инвестировали менее 2%. Среди университетских фондов почти 30% отказались дать информацию, а 18% инвестировали менее 1% активов в лесные земли.

TIMO является наиболее распространенным инструментом, который используют фонды для инвестирования в лесные земли. Около 45% государственных пенсионных фондов инвестировали через TIMO. Только 15% этих фондов инвестировали напрямую через публичные компании, в основном потому, что, например, компании Weyco и Rayonier не являются исключительно владельцами лесных земель.

Количество покупателей лесных земель значительно превосходит количество продавцов. По оценке Merrill Lynch, в течение 3–5 лет с конца 2007 г. ожидается приток $4 млрд в лесные активы опрошенных фондов, а также увеличение активов размером $35–40 млрд на 10–11%.

Большинство фондов считают, что минимальные ожидаемые ставки доходности проектов, связанных с лесными землями, были слишком высокими – средняя ставка опрошенных фондов составила CPI плюс 8%.

Около 90% денег инвесторов было инвестировано в Северную Америку. По мнению фондов, чтобы добиться более высокой ставки доходности, им необходимо инвестировать в более рискованные, чем США и Канада регионы, например, в Южную Америку, Россию и Южную Африку и Австралию.

Большинство факторов, способствующих инвестициям в лесные земли, распределяется на три группы: выгоды диверсификации (18%), кажущийся недостаток корреляции с другими классами активов (21%) и защита от инфляции (18%).

Фонды, выступавшие против инвестиций в лесные земли высказывали беспокойство в отношении высокой недавней капитализации лесных земель, а также в связи с недостатком ликвидности.

Основные проблемы, такие, как кредиты сабпрайм и сокращение выдачи пермитов на строительство домов, не вызывали у них беспокойство.

Что говорит о том, что фонды рассматривают долгосрочные инвестиционные стратегии (10–12 лет) для инвестирования своих активов.

ИНВЕСТИЦИИ ЗА ПРЕДЕЛАМИ США

По оценке компании RISI, крупнейшие инвестиции американских инвесторов в лесные земли за пределами США были сделаны в Новой Зеландии, где первые инвестиции организациями TIMO были сделаны в 1992 г.

По данным на середину 2007 г., в США TIMO принадлежало 20 млн акров, что составляло 83% всех международных инвестиций этих организаций в лесные земли, 1,5 млн акров (6% инвестиций) им принадлежало в Канаде и 2,5 млн акров (11%) в других странах.

Появившиеся в 1985 г. организации TIMO и фонды T-REIT к 2008 г.

активно развились. Вместе с другими институциональными инвесторами они увеличили свои инвестиции в лесные земли с $5 млрд в 1991 г. до почти $47 млрд в 2008 г. Организации TIMO в основном инвестируют деньги частных инвесторов и могут осуществлять переоценку лесных земель на своих счетах. Фонды T-REIT привлекают для инвестиций публичное финансирование, и их акции или подразделения представлены на фондовых биржах. Система бухгалтерского учета США требует, чтобы фонды REIT отражали инвестиции на счетах по стоимости приобретения.

В период с 1991 по 2004 гг. продажи лесных земель в США составляли в среднем 1–4 млн акров в год. С 2005 г. количество сделок увеличивалось, а продажи составилив среднем 6 млн акров. В результате продажи в 2006 г.

лесных земель компанией International Paper среднегодовые продажи выросли еще до 9 млн акров. По данным компании ForestWeb, объем сделок, совершенных в 2007 г., составил около 4,5 млн акров, а компания RISI оценивает этот объем в 5,3 млн акров.

В США насчитываются тысячи владельцев лесных земель, при этом 80 крупнейшим лесовладельцам принадлежат более 60 млн акров лесных земель.

ДОХОДНОСТЬ ЛЕСНЫХ ЗЕМЕЛЬ

Информация, публикуемая NCREIF (см. диаграмму 4), демонстрирует, что в течение ряда лет в США доходность инвестиций в лесные земли была привлекательной. Эта информация регулярно используется фондами для привлечения инвесторов.

Согласно NCREIF, номинальный годовой доход, полученный от инвестиций в лесные земли на юге США за последние 20 лет составил в среднем 11,2% (3,5% – доход и 7,7% – прирост стоимости), за последние 10 лет – 8,7%, за последине 5 лет – 9,7%. При риске и доходе, сравнимом с индексом S&P 500, волатильность лесных активов меньше.

Однако по оценке компании RISI, средняя доходность инвестиций в лесные земли в США снизилась с 9% в 2001 г. до 4,5% в 2007 г.

КРУПНЕЙШИЕ ЛЕСОВЛАДЕЛЬЦЫ США

Plum Creek

Акции котируются на Нью-Йоркской фондовой бирже, тикер PCL. С 1999 г. PCL является ипотечным фондом, инвестирующим в лесные земли – TREIT. Первое большое приобретение фонд Plum Creek сделал в 1993 г.

В 2001 г. произошло его слияние с лесопромышленной компанией Georgia Pacific, а в 2002 г. фонд приобрел у компании Stora Enso лесные земли площадью 494 тыс. акров. На начало 2008 г. Plum Creek владел 8 млн акров лесных земель в 19 штатах.

Weyerhaeuser

Компания основана Фредериком Верхаузером, который приехал в Америку в 1852 г. К 1900 г., он был самым крупным лесовладельцем в США. В 2002 г. Weyerhaeuser владел 6,8 млн акров лесных земель в США и более 32 млн акров (в основном аренда или права на лесозаготовку) за границей.

В 2004 г. компания приступила к программе продажи лесных земель. По данным на конец 2007 г., площадь лесных земель, которыми управляла компания Weyerhaeuser, составляла 6,4 млн акров в США, также в аренде у нее были 26,8 млн акров государственных лесов Канады. По оценкам аналитиков, стоимость лесных земель компании на тот момент составляла $16–17 млрд.

Forestland Group

Компания основана в 1995 г и является организацией TIMO. В 2007 г. она приобрела 590 тыс. акров лесных земель за $150 млн. В конце 2007 г. компания привлекла дополнительно $550 млн в фонд Heartwood Forestland. В начале 2008 г. компания приобрела 100 тыс. акров у компании Plum Creek и 163 тыс. акров лесов в Белизе (3% вего лесного покрова страны). По данным на февраль 2008 г. в управлении Forestland Group находилось почти 3 млн акров лесных земель в 4 странах, при этом 93% активов находилось в США.

Инвестиции управляются шестью фондами Heartwood Forestland.

Resource Management Service

Компания основана в 1950 г., с 2004 г. является организацией TIMO. По данным на начало 2008 г. под ее управлением находилось 2,64 млн акров лесных земель стоимостью $3,3 млрд.

Hancock Timber Resources Group

Компания является подразделением Hancock Natural Resource Group Inc. В феврале 2008 г. в управлении компании находилось 3,73 млн акров лесных земель, в том числе 2,31 млн акров в США, около 726 тыс. акров в Новой Зеландии и 603 тыс. акров в Австралии.